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L’ASTA IMMOBILIARE

Gli immobili posti in vendita dal Tribunale per mezzo di aste giudiziarie, derivano da fallimenti, procedure concorsuali, cause divisionali, eredità giacenti, e nella maggior                parte dei casi da esecuzione forzata.

Quest’ultima è la fase di tutela giurisdizionale finalizzata alla realizzazione del credito, che consente al creditore di ottenere quanto dovutogli dal debitore, principalmente      Banche con ipoteche rilasciate in seguito alla concessione di mutui, Condomini con pignoramenti in seguito al mancato pagamento delle spese condominiali.

GLI ATTI PRELIMINARI DELL’ESECUZIONE

TITOLO ESECUTIVO

Il titolo esecutivo è il documento con il quale viene accertato il diritto che il creditore chiede venga realizzato con l’azione esecutiva, e da cui risulti un diritto certo ed esigibile. Sono titoli esecutivi:

  • le sentenze (anche di primo grado);
  • i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva;
  • le scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute;
  • le cambiali e gli altri titoli di credito cui la legge attribuisce tal efficacia;
  • gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli

Il titolo spedito in forma esecutiva deve essere notificato al debitore personalmente.

PRECETTO

Il precetto è un atto che non appartiene al processo esecutivo ma che ne annuncia il suo inizio.

Il precetto è l’atto con il quale il creditore intima al debitore di voler adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo, entro il termine non inferire di dieci giorni    con l’avvertimento che, nel caso in cui tale adempimento non dovesse avvenire, si procederà a esecuzione forzata.

Il precetto è di norma predisposto da un avvocato, che provvede conseguentemente a firmarlo. Tuttavia è ammesso che il creditore rediga e firmi personalmente il precetto.

L’atto di precetto una volta redatto secondo le disposizioni dell’art. 480 c.p.c. deve essere notificato personalmente al debitore.

La legge ammette che titolo esecutivo e precetto vengano notificati congiuntamente.

Il precetto diviene inefficace se l’esecuzione non viene iniziata entro 90 giorni dalla sua notificazione.

ESPROPRIAZIONE FORZATA

L’espropriazione forzata è il procedimento attraverso il quale il creditore di una determinata somma di denaro, può soddisfare il proprio credito, sottraendo al debitore (quindi contro la volontà di quest’ultimo) denaro o altri beni, che convertiti in denaro in seguito alla loro vendita, saranno distribuiti al creditore fino al pagamento di quanto dovutogli.

L’espropriazione forzata può essere: mobiliare nei confronti del debitore o nei confronti di terzi, ovvero immobiliare.

Sta al creditore, al fine di soddisfare il proprio credito optare per l’uno o l’altra forma.

In generale il procedimento di espropriazione si svolge attraverso tre fasi:

  • il pignoramento;
  • la vendita e l’assegnazione del bene pignorato;
  • la distribuzione del ricavato.

Nel processo esecutivo promosso da un creditore, è ammesso l’intervento di altri creditori nei termini e nei modi previsti dalla legge.

In base all’art. 499 c.p.c., possono intervenire i creditori muniti di titolo esecutivo (anche se il loro credito è sorto dopo il pignoramento) e i creditori privi di titolo esecutivo    purché vantanti un credito sorto prima del pignoramento ovvero nelle altre ipotesi previste dall’articolo.

INIZIO DELL’ESECUZIONE FORZATA: IL PIGNORAMENTO

Il pignoramento è l’atto con cui ha inizio il procedimento di espropriazione forzata vera e proprio.

La sua funzione è di vincolare determinati beni del debitore al soddisfacimento del credito per il quale il creditore procedente sta agendo, sottraendoli alla libera disponibilità dello stesso debitore.

Il pignoramento richiede forme differenti a seconda del tipo di esecuzione forzata a cui si da corso.

Nell’espropriazione immobiliare, il pignoramento è sempre un atto complesso predisposto dal creditore, contenete, tra l’altro, l’esatta indicazione dei beni e           dei diritti immobiliari sottoposti a esecuzione. L’atto di pignoramento dovrà venir notificato alla parte debitrice e successivamente trascritto nei registri immobiliari.

Il pignoramento diventa inefficace se entro 90 giorni dal suo compimento, non viene chiesta l’assegnazione ovvero la vendita del bene, mediante il deposito presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione dell’istanza di vendita.

LA VENDITA E L’ASSEGNAZIONE

La fase di liquidazione forzata rappresenta il momento centrale della procedura esecutiva poiché consente di trasformare in denaro i beni pignorati (in caso di vendita  forzata) oppure di trasferire direttamente il bene pignorato al creditore.

La liquidazione forzata può realizzarsi secondo due modalità:

  • la vendita forzata: il bene è trasferito all’acquirente dietro il pagamento di una somma di denaro, che verrà distribuita tra i creditori per il soddisfacimento dei loro crediti;
  • l’assegnazione: in questo caso al creditore non viene distribuita una somma (che si sarebbe ricavata dalla vendita del bene), ma viene assegnato direttamente il bene pignorato.

LE ASTE

Ogni immobile e stimato da un esperto nominato dal Tribunale

Le aste giudiziarie, disciplinate dagli art. 576 e seguenti c.p.c., quando fissate direttamente dal giudice dell’esecuzione, si tengono nel Tribunale presso l’ufficio del giudice       che le ha disposte. Quando le operazioni di vendita sono delegate ad un Notaio, Avvocato o Commercialista, si tengono presso lo studio dei professionisti.

Tutti (fatta eccezione per il debitore) possono partecipare alle aste giudiziarie, personalmente o a mezzo di procuratore speciale. Solo gli avvocati possono fare offerte per persone da nominare (art. 579, 2° comma, c.p.c.). 

Oltre al prezzo di aggiudicazione, si pagano gli soli oneri fiscali (IVA o imposta di registro) con le agevolazioni di legge (prima casa, imprenditore agricolo, ecc.), le spese          per la trascrizione del decreto di trasferimento e per la voltura catastale, effettuati a cura della Cancelleria o del Notaio.

La vendita non e gravata da oneri notarili. Con il decreto di trasferimento, il giudice ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti. In caso di vendita davanti a professionista delegato, lo stesso provvedera direttamente alle predette cancellazioni a spese della procedura esecutiva.

Per gli immobili occupati dai debitori o da altri soggetti privi di titolo opponibile alla procedura esecutiva, il decreto di trasferimento costituisce titolo esecutivo per ottenere il rilascio dei locali, che potra essere richiesto dal Custode giudiziario, al di fuori delle ordinarie procedure previste per gli sfratti.

       LA DISTRIBUZIONE

È l’ultima fase del processo di esecuzione. Consiste nella ripartizione fra i creditori, della somma ricavata dalla vendita forzata dei beni del debitore, al fine di soddisfare i         loro crediti.

La distribuzione del ricavato avviene secondo le seguenti regole:

  • se vi è un solo creditore pignorante senza intervento di altri creditori, il giudice dispone in favore del creditore stesso il pagamento di quanto gli aspetta per capitali, interessi e spese;
  • se vi sono più creditori, il giudice distribuisce la somma ricavata tra i vari crediti, disponendo un piano di riparto.